Pembiayaan semula tunai di Malaysia: bilakah ia wajar

Jika anda memiliki hartanah yang nilainya telah meningkat, atau anda telah menjelaskan sebahagian besar pinjamannya, anda mungkin mempunyai ekuiti yang boleh digunakan. Pembiayaan semula tunai ialah salah satu cara untuk mengeluarkannya. Ia boleh menjadi pilihan yang wajar, tetapi rumah anda juga menjadi cagaran bagi pinjaman yang lebih besar dan lebih panjang, jadi ia perlu diteliti dengan baik sebelum anda memohon.

Apakah pembiayaan semula tunai

Dalam pembiayaan semula tunai, bank memberikan pinjaman baharu ke atas hartanah yang telah anda miliki. Pinjaman baharu itu terlebih dahulu menjelaskan (menebus) pinjaman perumahan sedia ada, jika ada. Perbezaan antara jumlah pinjaman baharu dengan jumlah penebusan, selepas ditolak kos, dikeluarkan kepada anda sebagai tunai.

Sebagai contoh, jika hartanah dinilai pada RM800,000, baki pinjaman anda RM300,000, dan bank bersedia memberikan pinjaman yang lebih tinggi ke atas hartanah itu, baki melebihi RM300,000 selepas ditolak kos pembiayaan semula ialah jumlah yang mungkin dapat dikeluarkan. Berapa banyak yang sebenarnya diluluskan bergantung pada penilaian bank itu sendiri, seperti yang diterangkan di bawah.

Sesetengah bank juga menawarkan pembiayaan semula bagi hartanah yang telah dijelaskan sepenuhnya. Dalam keadaan ini tiada pinjaman lama untuk ditebus, dan keseluruhan jumlah yang diluluskan, selepas ditolak kos, dikeluarkan.

Kegunaan biasa

Antara sebab lazim memilih pembiayaan semula tunai:

• Menyatukan hutang berkos tinggi, seperti baki kad kredit atau pinjaman peribadi, ke dalam satu pinjaman bercagar dengan kadar yang lebih rendah.
• Pengubahsuaian atau pembaikan hartanah itu sendiri.
• Kos pendidikan untuk diri sendiri atau anak-anak.
• Modal perniagaan, apabila pemilik lebih suka menggunakan hartanah sebagai cagaran berbanding kemudahan perniagaan tanpa cagaran.

Sesetengah bank bertanya tujuan dana tersebut, dan ada yang mungkin mengehadkan atau meminta dokumen bagi tujuan tertentu. Adalah wajar untuk jelas tentang tujuan anda dari awal.

Bilakah ia wajar

Pembiayaan semula tunai biasanya paling wajar apabila:

• Anda menggantikan hutang yang jauh lebih mahal, dan anda mempunyai rancangan supaya hutang itu tidak bertambah semula.
• Wang digunakan untuk sesuatu yang bernilai jangka panjang, seperti pembaikan yang perlu atau keperluan pendidikan atau perniagaan yang dirancang dengan baik.
• Pendapatan anda stabil dan ansuran bulanan baharu selesa dalam bajet anda, dengan ruang untuk perubahan kadar.
• Pinjaman sedia ada telah melepasi tempoh kunci masuk (lock-in), jadi penebusannya tidak dikenakan penalti penyelesaian awal.

Bilakah ia mungkin tidak sesuai

Sama pentingnya untuk tahu bila perlu berhati-hati:

• Tempoh lebih panjang bermakna jumlah faedah lebih tinggi. Memanjangkan hutang jangka pendek kepada 25 atau 30 tahun merendahkan ansuran bulanan tetapi boleh meningkatkan jumlah bayaran balik dengan ketara.
• Rumah anda menjadi cagaran. Hutang tanpa cagaran yang tidak dibayar adalah serius; hutang bercagar yang tidak dibayar boleh menjejaskan hartanah itu sendiri.
• Tempoh kunci masuk dan penalti penyelesaian awal. Banyak pinjaman perumahan mengenakan penalti jika diselesaikan dalam beberapa tahun pertama. Semak perjanjian pinjaman semasa anda sebelum membuat keputusan.
• Kos permulaan. Pembiayaan semula biasanya melibatkan yuran penilaian, yuran guaman untuk dokumentasi pinjaman baharu, duti setem ke atas perjanjian pinjaman, dan dalam sesetengah kes insurans gadai janji seperti MRTA atau MLTA. Kos berbeza mengikut bank, jumlah pinjaman dan hartanah, jadi minta pecahan kos secara bertulis sebelum anda membuat komitmen.
• Jika tunai itu untuk perbelanjaan dan bukan keperluan yang jelas, kos jangka panjangnya sukar dijustifikasikan.

Cara bank menilai pembiayaan semula tunai

Penilaian hartanah

Bank melantik jurunilai panel untuk menilai nilai pasaran semasa hartanah. Nilai penilaian itu, bukan harga yang anda jangkakan, menentukan had pinjaman.

Margin pembiayaan

Bank memberi pinjaman sehingga satu peratusan daripada nilai penilaian, yang dipanggil margin pembiayaan. Ia berbeza mengikut bank, jenis dan lokasi hartanah, bilangan pinjaman perumahan yang sudah anda miliki, dan tujuan pembiayaan semula. Dua bank boleh menawarkan jumlah yang agak berbeza bagi hartanah yang sama.

Nisbah khidmat hutang (DSR)

Bank membandingkan jumlah komitmen bulanan anda, termasuk ansuran baharu, dengan pendapatan anda. Setiap bank menetapkan had DSR sendiri dan menilai jenis pendapatan secara berbeza. Pendapatan yang stabil dan berdokumen lengkap menjadikan penilaian ini lebih jelas.

Rekod kredit

Bank menyemak rekod CCRIS dan CTOS anda untuk sejarah bayaran balik, kemudahan sedia ada serta sebarang isu rujukan guaman atau perdagangan. Bayaran lewat terkini bagi pinjaman perumahan semasa biasanya memberi kesan besar. Tiada proses yang sah boleh melangkau atau memadam semakan ini.

Hak milik dan pegangan

Hak milik hartanah juga penting. Bank melihat sama ada ia mempunyai hak milik individu atau hak milik strata, atau hak milik masih belum dikeluarkan, serta sebarang sekatan kepentingan. Bagi hartanah pajakan, baki tempoh pajakan mempengaruhi margin dan tempoh maksimum yang ditawarkan oleh bank.

Contoh ilustrasi

Menggunakan kaedah baki berkurangan, pinjaman RM300,000 selama 25 tahun pada kadar indikatif 4.20% setahun memberikan ansuran bulanan kira-kira RM1,616.83. Sepanjang tempoh penuh, jumlah bayaran balik ialah kira-kira RM485,048.09, dengan kira-kira RM185,048.09 daripadanya ialah faedah.

Jika tempoh dipendekkan kepada 20 tahun pada kadar indikatif yang sama, ansuran meningkat kepada kira-kira RM1,849.71 tetapi jumlah faedah berkurang kepada kira-kira RM143,930.93. Inilah pertukaran yang perlu ditimbang. Angka ini hanya indikatif; kadar, margin dan kelulusan sebenar tertakluk kepada penilaian bank. Anda boleh mencuba angka anda sendiri dengan anggaran ansuran kami.

Dokumen yang biasa diminta

Keperluan berbeza antara bank, tetapi permohonan pembiayaan semula tunai biasanya memerlukan:

• MyKad (depan dan belakang)
• Salinan hak milik individu atau strata, atau perjanjian jual beli (SPA) jika hak milik belum dikeluarkan
• Penyata pinjaman perumahan terkini dan penyata penebusan daripada bank semasa
• Resit cukai tanah dan cukai taksiran terkini
• Dokumen pendapatan: slip gaji, penyata KWSP atau Borang EA dan penyata bank jika anda makan gaji; pendaftaran SSM, penyata bank perniagaan dan Borang B berserta resit jika anda bekerja sendiri

Senarai penuh bagi setiap jenis pemohon terdapat dalam senarai semak dokumen kami. Menyediakan dokumen ini sebelum penilaian diatur membantu mengelakkan urusan berulang apabila kes sudah berada di tangan bank.

Berapa lama prosesnya

Pembiayaan semula biasanya mengambil masa lebih lama daripada pinjaman peribadi kerana ia melibatkan penilaian, dokumentasi guaman dan penebusan pinjaman sedia ada. Tempohnya bergantung pada bank, hartanah dan kelengkapan dokumen anda, jadi anggap sebarang anggaran sebagai panduan dan bukan janji.

Berbincang dahulu

Pembiayaan semula tunai ialah komitmen jangka panjang yang bercagarkan rumah anda, jadi wajar dibandingkan dengan pilihan lain sebelum memohon. SMN Capital Solution ialah perunding pinjaman, bukan pemberi pinjaman. Kami menyemak dokumen anda, melihat bank rakan kongsi yang mungkin sesuai dengan hartanah dan profil anda, dan menerangkan anggaran kos sebelum apa-apa dihantar. Kelulusan dan terma akhir sentiasa terletak pada bank. Maklumat lanjut ada di halaman pembiayaan semula tunai kami.

Jika anda mahu kami meneliti keadaan anda, hantar pertanyaan kepada kami. Tiada yuran dikenakan untuk menghantar pertanyaan, dan sebarang yuran akan diterangkan lebih awal sebelum kami bermula.